Gli ultimi dati pubblicati da Istat sugli andamenti del mercato immobiliare italiano mostrano che il lento sgretolamento della ricchezza abitativa rallenta ma non si ferma. Infatti, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), che misura l’andamento dei prezzi egli immobili acquistati dalle famiglie per abitazione o investimento, nel primo trimestre 2018 è diminuito dello 0,1% rispetto al quarto trimestre 2017 (dato congiunturale) e ha perso lo 0,4% rispetto al primo trimestre 2017 (dato tendenziale).
Il grosso di questo calo è da attribuire alle abitazioni esistenti, che hanno perduto lo 0,8%, mentre le abitazioni nuove rispetto al primo trimestre 2017 crescono dell’1,3%. Sennonché, il peso specifico delle abitazioni esistenti è molto cresciuto nel paniere che compone l’IPAB. Ormai pesano circa l’80%, e questo spiega perché l’accelerazione dei prezzi del nuovo non basti a compensare il calo del vecchio. Il risultato è che il tasso di variazione acquisito dell’indice dei prezzi per il 2018 segna complessivamente un -0,5%.
Come si può osservare dal grafico, che riepiloga gli andamenti dell’IPAB dal 2010, il notevole peggioramento dell’indice negli ultimi otto anni è sostanzialmente provocato dall’usato, che ha subito un calo notevole fra il 2012 e il 2015 e poi da quell’anno ha continuato – più moderatamente – la sua erosione. L’aumento del peso specifico dell’usato sul nuovo spiega perché la curva totale dei prezzi abbia sostanzialmente ricalcato l’andamento dell’usato e disegna uno scenario poco rassicurante sul futuro dei prezzi. Il patrimonio abitativo italiano si è ammalato di vecchiaia e sembra sempre più difficile riuscire a renderlo attrattivo, anche considerando l’andamento dei redditi. Non a caso l’Italia è fra i pochi paesi ad economia avanzata dove la ripresa immobiliare non ha avuto corso.
Non è chiaro come e perché si dovrebbe interrompere questa tendenza. Ogni anno che passa, e in mancanza di investimenti sull’usato, la qualità del patrimonio immobiliare italiano è destinata a peggiorare e gli andamenti demografici, con le nascite al lumicino, sembrano fatti apposta per scoraggiare gli investimenti sul nuovo. E, in ogni caso, l’andamento dei redditi non sembra ancora capace di sostenere la domanda, pure se l’offerta, a causa del calo dei prezzi diventa più conveniente. Il meglio che pare ci si possa attendere al momento è una stabilizzazione dei prezzi a questo livello. Ma il futuro del mattone italiano non pare per nulla rassicurante.
giornalista socioeconomico - Twitter @maitre_a_panZer
