Non è un caso che il Fondo monetario internazionae (Fmi) dedichi alcune pagine del suo ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria ai tormenti del settore degli immobili commerciali, che a differenza di quello degli immobili residenziali, dove i rischi appaiono tutto sommato contenuti, esibisce un livello preoccupante di tensione sposandosi un livello elevato di indebitamento con prezzi non coerenti, specialmente nel settore uffici, uno dei più penalizzati sin dai tempi della pandemia.
Quest’anno sono venuti a maturazione debiti per 1.400 miliardi legati a questo settore, la gran parte dei quali negli Usa, e pure se questa montagna è vista in calo nei prossimi quattro anni, esiste una sostanziale carenza di finanziamenti (funding gap) determinata dalla crescente riluttanza delle banche a legarsi mani e piedi con un settore che mostra molte fragilità. “Sia le banche con concentrazioni sproporzionate in CRE (Commercial Real Estate) che gli investitori non bancari come i trust di investimento immobiliare potrebbero subire tensioni”, avverte il Fmi. E certo le ragioni per temere scossoni da questa costola del settore immobiliare sono diverse.
La prima è che i prezzi continuano a calare. A livello globale, il Fmi stima che su base annua i prezzi siano diminuiti del 12%, appesantiti sia dal rialzo dei tassi che dalle aspettative poco entusiasmanti degli operatori. Negli Usa, questo calo è arrivato addirittura al 23%, mentre in Europa al 16%.
Il volume delle transazioni è rimasto fermo a 130 miliardi nel 2023, il 37% in meno rispetto all’anno precedente.
Il Fmi osserva che questi andamenti risentono ancora del cambio di paradigma nel mercato del lavoro che si è imposto con l’avvento del lavoro da remoto indotto dalla pandemia, che però ha generato effetti molto diversi a seconda delle aree considerate. Le aree metropolitane statunitensi, ad esempio, esibiscono i livelli più elevati di immobili inutilizzati (vacancy rate) rispetto ad altre realtà, mentre gli sviluppi dell’intelligenza artificiale fanno ipotizzare l’aumento della domanda di immobili destinati ad ospitare data center, specie nell’Asia-Pacifico.
Il futuro, insomma, potrebbe consegnarci città dove nei grandi palazzi, una volta affollati da umani, ormai lavoranti da casa (chi avrà un lavoro), “abiteranno” la macchine. A qualcuno sembrerà un’esagerazione. Ma i dati mostrano che questa tendenza è già è in corso. Storicamente gli uffici pesavano il 40 per cento degli investimenti transfrontalieri del settore CRE. Questo almeno è il dato registrato fra il 2010 e il 2023. Con l’emersione del lavoro ibrido, da casa o altrove, questa quota è crollata a poco più del 10% a partire dal 2022.
Negli Usa, dove il settore uffici pesava il 26% del totale dei prestiti originati dal settore CRE, ormai questa quota arriva a stento al 4%. Le banche, insomma, hanno fiutato l’aria pericolosa. E questo spiega perché il trilione di dollari di debiti collegati a questo settore che maturerà fra quest’anno e il prossimo, esibisce un preoccupante funding gap da 300 miliardi.
Le previsioni sono ancora più preoccupanti. Gli analisti vedono i prezzi ancora al ribasso, e stimano che ci sia il 5% di probabilità che nei prossimi tre anni i prezzi calino del 20% negli Usa e del 19% in Europa.
La pandemia insomma, favorendo la remotizzazione del lavoro, che oggi inizia ad essere fieramente contrastata proprio da quei poteri forti che sulla congestione (anche degli uffici) hanno sempre lucrato, ha fatto emergere un inconsueto trade off fra la salubrità del settore CRE e quella dei lavoratori che preferiscono lavorare fra le mura domestiche, con le città, che si candidano ad essere abitate solo dalle macchine, visto il costo proibitivo delle abitazioni nelle zone centrali, e frequentate solo da turisti. Cordiali saluti dal XXI secolo.
Maurizio Sgroi
giornalista socioeconomico
autore del libro “La storia della ricchezza”
coautore del libro “Il ritmo della libertà”
